任意売却とは

住宅ローンの長い返済期間中には、ご本人が思いもしなかった事態が起きることがあります。失業・リストラ・給与減少・自営不振・離婚等、収入が減ることが発生します。またご本人やご家族が病気を患うことも度々あります。そうすると、あっという間に家計は破綻します。

住宅ローンを組むときには、対象となる不動産に抵当権が設定されます。抵当権とは、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、裁判所へ競売の申し立てができる権利です。競売が一般の不動産売買と異なる点の一つが、落札価格が市場価格の七割程度になることです。

諸々の理由により、住宅ローンの返済が厳しい状況に陥ったとき、取るべき方法があります。住宅ローンの繰り延べ、住宅ローンの借り換え、繰り延べも借り換えもできない場合、または既に家を手放す決意をしている場合は、「任意売却」が最善の方法です。

住宅ローンの返済が困難になったときに活用するのが「任意売却」です。住宅ローン契約書には１～２回延滞すると期限の利益を喪失すると定められています。「期限の利益」とは借り入れしたお金を返済期間中に毎月分割払いできる権利で、いわゆる通常のローン返済のことです。

任意売却のメリットは住宅ローンの残債務が完済できなくても売却し、残債務を圧縮できることです。また不動産を売却する際に必要な、仲介手数料・登記手続き費用などの売主諸費用や、滞納している固定資産税・マンション管理費等も別途現金を用意する必要がありません。

任意売却を行うには第一に債務者（所有者）が任意売却の決意することです。次に全ての債権者（金融機関）が任意売却を承認することが必要です。両方が成立しないと任意売却はスタートできません。その他の抵当権・差押の登記がある場合は、その債権者の承認も必要です。

売り出し価格が決まれば、物件の広告販売活動を行います。指定流通機構（レインズ）に物件を登録し、チラシや不動産情報サイトを利用した広告活動を展開します。任意売却の物件を売却するには、売主側に有利な条件を付けるのが通例です。

裁判所の競売開始決定の後でも、任意売却は競売と並行して進めることが可能です。任意売却が可能な時期は、競売の入札期間が始まるまで、もしくは開札期日が来るまでに任意売却の取引を完了する必要があります。競売が始まっていても、任意売却の手順は変わりません。

任意売却で物件を売却した後も、住宅ローン残債務は残ります。物件引渡し時までに家計（収支・支出・他の借金）のヒヤリングを受け、生活状況について書面を提出します。その後、現実的に支払える金額を交渉し、合意した金額を毎月返済していくことになります。