任意売却のガイドブック

解決できる本当の任意売却: 「住宅ローンが払えない」「競売通知が来た」
住宅ローン返済の問題解決について、分かりやすく解説しています。
住宅ローンの返済に不安を抱えている方は、ぜひお読みください。

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任意売却

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任意売却とは

住宅ローンが返済できなくなると

住宅ローンの長い返済期間中には、ご本人が思いもしなかった事態が起きることがあります。失業・リストラ・給与減少・自営不振・離婚等、収入が減ることが発生します。またご本人やご家族が病気を患うことも度々あります。そうすると、あっという間に家計は破綻します。
任意売却とは

競売ではなく任意売却を

住宅ローンを組むときには、対象となる不動産に抵当権が設定されます。抵当権とは、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、裁判所へ競売の申し立てができる権利です。競売が一般の不動産売買と異なる点の一つが、落札価格が市場価格の七割程度になることです。
任意売却とは

任意売却を決めるまで

諸々の理由により、住宅ローンの返済が厳しい状況に陥ったとき、取るべき方法があります。住宅ローンの繰り延べ、住宅ローンの借り換え、繰り延べも借り換えもできない場合、または既に家を手放す決意をしている場合は、「任意売却」が最善の方法です。
任意売却とは

任意売却ができる時期

住宅ローンの返済が困難になったときに活用するのが「任意売却」です。住宅ローン契約書には1~2回延滞すると期限の利益を喪失すると定められています。「期限の利益」とは借り入れしたお金を返済期間中に毎月分割払いできる権利で、いわゆる通常のローン返済のことです。
任意売却とは

任意売却のメリット

任意売却のメリットは住宅ローンの残債務が完済できなくても売却し、残債務を圧縮できることです。また不動産を売却する際に必要な、仲介手数料・登記手続き費用などの売主諸費用や、滞納している固定資産税・マンション管理費等も別途現金を用意する必要がありません。
任意売却とは

任意売却を進めるには

任意売却を行うには第一に債務者(所有者)が任意売却の決意することです。次に全ての債権者(金融機関)が任意売却を承認することが必要です。両方が成立しないと任意売却はスタートできません。その他の抵当権・差押の登記がある場合は、その債権者の承認も必要です。
任意売却とは

任意売却で不動産を売る

売り出し価格が決まれば、物件の広告販売活動を行います。指定流通機構(レインズ)に物件を登録し、チラシや不動産情報サイトを利用した広告活動を展開します。任意売却の物件を売却するには、売主側に有利な条件を付けるのが通例です。
任意売却とは

競売通知が来てからでも任意売却は可能です

裁判所の競売開始決定の後でも、任意売却は競売と並行して進めることが可能です。任意売却が可能な時期は、競売の入札期間が始まるまで、もしくは開札期日が来るまでに任意売却の取引を完了する必要があります。競売が始まっていても、任意売却の手順は変わりません。
任意売却とは

物件売却後の残債務について

任意売却で物件を売却した後も、住宅ローン残債務は残ります。物件引渡し時までに家計(収支・支出・他の借金)のヒヤリングを受け、生活状況について書面を提出します。その後、現実的に支払える金額を交渉し、合意した金額を毎月返済していくことになります。
個別ケースの任意売却

離婚と任意売却

住宅ローンを返済できなくなる原因に「離婚」が多いのが現状です。離婚時に任意売却を進める注意点は、①夫婦のうち一方が連帯保証人(連帯債務者を含む)になっているか、②不動産の所有権が夫婦の共有名義(義理の親との共有名義を含む)になっているかの二点です。
個別ケースの任意売却

多重債務にならないように

任意売却のご相談をする方々に多いのが、他の借金があることです。カードローンやクレジットカードのキャッシングを複数社利用し、住宅ローンの返済に充当している状態になっています。もしそのような事態になっていたら、直ぐにこれ以上借金を増やさないようにしましょう。
個別ケースの任意売却

リースバックとは

住宅ローンの一括請求に至れば、不動産を売却せざるを得ませんが、売却後に買主から賃借することにより、そのまま同じ家に暮らす方法がリースバックです。愛着のある家にそのまま住めるうえ、面倒な引越しをする必要がありませんから、魅力的に感じる人も多いでしょう。
個別ケースの任意売却

任意売却を失敗するケース

著者が債権者側の金融機関で働いていたとき、任意売却ができなかったケースが数多くあります。これは委託を受けた不動産会社の知識不足によるものが最大の原因です。正しいアドバイスができる宅地建物取引業者へ依頼することが、任意売却を成功させることになります。
任意売却の事例をご紹介

離婚した妻が連帯保証人で、夫が住宅ローンを滞納

「別れた夫が住宅ローンを延滞している、私が連帯保証人になっているので、相談したい」せっぱ詰まっているご様子なので、その日のうちに元のご夫婦揃って面談になります。家を購入したときの資料一式と、最近の督促状の準備をお願いしました。
任意売却の事例をご紹介

離婚して家が不要になるが売れない

販売を依頼した不動産会社は任意売却について知識がなく、あくまで住宅ローンを完済し、売主諸費用を補える金額で販売したとのこと、その金額は相場価格を大きく上回る金額で、当然、購入者は見つかりません。
任意売却の事例をご紹介

高額のマンション修繕積立金が問題

マンションの修繕積立金は新規分譲時に低額に設定されています。これは販売戦略上によるもで、築一五年程経ち大規模修繕を行うと、将来の不足分を補うため、修繕積立金を値上げするマンションが多く、値上げ幅は二~三倍以上になることも珍しくありません。
任意売却の事例をご紹介

病気を患い返済困難に

「重い病気を患い、仕事は休職を繰り返しています。住宅ローンの返済が厳しくなり、返済猶予の手続きを相談しましたが認めてもらえませんでした。どうすればよいでしょう」状況は深刻なご様子です。面談の日時をお約束し、資料の準備をお願いします。
任意売却コンサルタントの見つけ方

任意売却コンサルタントの見つけ方

ウェブサイトでのチェック項目をお教えします。宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社であること、担当者は宅地建物取引士の資格があること、不動産コンサルティング資格を持っていること、FP資格を持っていること、金融機関・債権回収会社の勤務経験があること
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