住宅ローンが返済できなくなると

住宅ローンが返済できなくなると

新築・中古にかかわらず、住宅購入時に住宅ローンを利用するのは一般的です。

諸条件がありますが、返済期間35年・完済時80歳未満まで組むことができ、多くの方が長期間の返済期間を組みます。

ところが長い返済期間中には、ご本人が思いもしなかった事態が起きることがあります。

失業・リストラ・給与減少・自営不振・離婚等、収入が減ることが発生します。

またご本人やご家族が病気を患い、収入減少・支出増加に至ることも度々あります。

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「任意売却」とは、住宅ローンが返済できなくなったときに活用する、債務整理の手法です。担保になっている不動産を売却し、住宅ローンの残債務を大きく圧縮して、スムーズな新生活のスタートが可能になります。

競売ではなく任意売却を

競売ではなく任意売却を

住宅ローンを組むときには、対象となる不動産に抵当権が設定されます。

抵当権には借入金額、債務者(住宅ローン借入者)氏名、債権者(金融機関)名称等が登記されます。

抵当権とは、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、裁判所へ競売の申し立てができる権利です。

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任意売却を決めるまで

任意売却を決めるまで

諸々の理由により、住宅ローンの返済が厳しい状況に陥ったとき、取るべき方法があります。

せっかく購入された家ですから、できればその住み続ける方法を考えましょう。

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任意売却ができる時期

任意売却ができる時期

住宅ローンを組んだ家を売却するには、住宅ローンを全額完済する必要があります。

残債務が二千万円あれば、満額を金融機関に返済しなければなりません。

不動産の売却代金で残債務を補えない場合は、現金で用意する必要があります。

住宅ローンの延滞が発生していても、それが変わることはありません。

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任意売却のメリット

任意売却のメリット

任意売却のメリットは住宅ローンの残債務が完済できなくても売却し、残債務を圧縮できることです。

しかし、それだけではありません。

不動産を売却するには仲介手数料・登記手続き費用などの売主諸費用が必要ですが、その費用は売却代金から充当することが可能です。

また、売却時に滞納している固定資産税(差押登記済)、マンション管理費・修繕積立金がある場合に、現金清算する必要がありますが、その費用も売却代金から充当することが可能です。

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任意売却を進めるには

任意売却を進めるには

まず始めに

任意売却を行うには第一に債務者(所有者)が任意売却することを決意することです。

次に、債権者(金融機関)が任意売却を承認することが必要です。

この両方が成立しないと任意売却はスタートできません。

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任意売却で不動産を売る

任意売却で不動産を売る

売り出し価格が決まれば、物件の広告販売活動を行います。

指定流通機構(レインズ)に物件を登録し、チラシや不動産情報サイトを利用した広告活動を展開します。

任意売却の物件を売却するには、売主側に有利な条件を付けるのが通例です。

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競売通知が来てからでも任意売却は可能です

競売通知が来てからでも任意売却は可能です

裁判所の競売開始決定の後でも、任意売却は競売と並行して進めることが可能です。

その場合、任意売却が可能な時期は、競売の入札期間が始まるまで、もしくは開札期日が来るまでに任意売却の取引を完了する必要があります。

競売が始まっていても、任意売却の手順は変わりません。

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物件売却後の残債務について

物件売却後の残債務について

任意売却で物件を売却した後も、住宅ローン残債務は残ります。

住宅ローン契約上は、それら残債務も一括請求のままであることは変わりません。

しかし返済できなくなり任意売却したのであって、残債務の一括請求に応じることは不可能です。

住宅金融支援機構も、銀行の保証会社も対応はほぼ同じです。

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離婚と任意売却

離婚と任意売却

住宅ローンを返済できなくなる原因に「離婚」が多いのが現状です。

金銭的な問題と夫婦不和は相互にリンクしている事柄だからでしょう。

離婚時に任意売却を進める注意点は、①夫婦のうち一方が連帯保証人(連帯債務者を含む)になっているか、②不動産の所有権が夫婦の共有名義(義理の親との共有名義を含む)になっているかの二点です。

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多重債務にならないように

多重債務にならないように

任意売却のご相談をする方々に多いのが、他の借金があることです。

カードローンやクレジットカードのキャッシングを複数社利用し、住宅ローンの返済に充当している状態になっています。

もしそのような事態になっていたら、直ぐにこれ以上借金を増やさないようにしましょう。

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リースバックとは

リースバックとは

インターネットで任意売却を検索すると、「リースバック」をキャッチコピーにしている会社があります。

住宅ローンの一括請求に至れば、不動産を売却せざるを得ませんが、売却後に買主から賃借することにより、そのまま同じ家に暮らす方法がリースバックです。

愛着のある家にそのまま住めるうえ、面倒な引越しをする必要がありませんから、魅力的に感じる人も多いでしょう。

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任意売却を失敗するケース

任意売却を失敗するケース

著者が債権者側の金融機関で働き、任意売却を担当していたとき、任意売却ができなかったケースが数多くあります。

これは委託を受けた不動産会社の知識不足によるものが最大の原因です。

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離婚した妻が連帯保証人で、夫が住宅ローンを滞納

離婚した妻が連帯保証人で、夫が住宅ローンを滞納

女性の方から、お電話が入りました。

「別れた夫が住宅ローンを延滞している、私が連帯保証人になっているので、相談したい」

せっぱ詰まっているご様子なので、その日のうちに元のご夫婦揃って面談になります。

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離婚して家が不要になるが売れない

離婚して家が不要になるが売れない

「五年前に離婚してから一戸建に一人で住んでいる、住宅ローンは一~二ヶ月遅れの状態が続いているが、返済が苦しいので売りたいと考えている。地元の不動産会社へ、売却を依頼したが売れなかった。任意売却を利用すれば売却できると知り電話した」

男性からのお電話です。

販売を依頼した不動産会社は任意売却について知識がなく、

あくまで住宅ローンを完済し、売主諸費用を補える金額で販売したとのこと、その金額は相場価格を大きく上回る金額で、当然、購入者は見つかりません。

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高額のマンション修繕積立金が問題

高額のマンション修繕積立金

マンションの修繕積立金は新規分譲時に低額に設定されています。

これは販売戦略上によるもで、築一五年程経ち大規模修繕を行うと、将来の不足分を補うため、修繕積立金を値上げするマンションが多く、値上げ幅は二~三倍以上になることも珍しくありません。

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病気を患い返済困難に

病気を患い返済困難に

女性からのお電話です。

「重い病気を患い、仕事は休職を繰り返しています。

住宅ローンの返済が厳しくなり、返済猶予の手続きを相談しましたが認めてもらえませんでした。どうすればよいでしょう」

状況は深刻なご様子です。面談の日時をお約束し、資料の準備をお願いします。

「住宅ローンは二社から借り入れしています。まだ延滞したことはありません。

他にクレジットカードのキャッシングも利用中です。

病気の治療はまだまだ続き、いずれ仕事も辞めるしかないでしょう。

家と住宅ローンをどうすればよいのか悩んでいます」

せっかく購入した家ですが、住宅ローンが支払えない以上、売るのは仕方ないとのことです。

今後収入が増える予定はなく、将来は子供の学費も増え、むしろ支出が増加するとのことでした。

銀行へ事情を訴え、住宅ローンの繰り延べを相談されましたが、安定的な仕事・収入が予測できる状況にないため、お断りされています。

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任意売却コンサルタントの見つけ方

任意売却コンサルタント

まず第一歩を踏み出しましょう。

インターネットで「任意売却」で検索すれば、多数の件数がヒットします。

絞り込むため「任意売却 ○○(地名)」でウェブサイトを検索しましょう。

ウェブサイトでのチェック項目をお教えします。

  • 宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社であること
  • 担当者は、宅地建物取引士の資格があること
  • さらに公認 不動産コンサルティングマスターの資格を持っていること
  • ファイナンシャル・プランナー(FP)の資格を持っていること
  • 担当者に金融機関・債権回収会社の勤務経験があること
  • 数多くの任意売却の取引実績があること

宅地建物取引業の免許を受けた不動産会社「以外」が運営してるところは、必ず途中で担当者が変わります。

なぜなら、金融機関(債権者)と交渉する権限がないからです。

相談者と任意売却のコンサルタントは相談時から取引が完了するまで、親密な連携プレーが必要です。

途中で担当者が変わることは望ましくありません。

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